🏘️ Spécial immobilier : s'y exposer en restant liquide ?!
Bonus : Un outil pour enfin connaitre le prix réel de l'immobilier dans votre secteur...
Au programme cette semaine :
📚 Le récap des marchés financiers et crypto
📊 Analyse de l’action Klépierre, une immobilière à gros dividende
💎 Immobilier et blockchain : les entreprises à suivre
🎁 Un outil pour consulter les prix réels de l’immobilier
📺 Nos meilleurs contenus sur les réseaux sociaux
📚 Le récap' des marchés
L'économie défie l'inflation et les hausses de taux - Que se passe-t-il ?
Les données économiques et les signaux du marché ont fait volte-face par rapport à l'année dernière. Le bond des ventes au détail, conjugué à l'explosion du rapport sur l'emploi de janvier et au rebond des constructeurs de maisons, donne l'image d'une économie forte et d'un élan positif. Avant la semaine dernière, les valorisations des actions étaient à nouveau en hausse, tandis que les technologies et autres investissements de croissance sensibles aux changements de taux d'intérêt étaient en tête des gains.
Cette toile de fond ne correspond pas à ce que l'on pourrait attendre d'une économie qui doit encore faire face à des pressions inflationnistes et au cycle de resserrement de la Fed le plus agressif depuis quatre décennies. D'où la question : La Fed doit-elle en faire plus ?
Les dépenses de consommation démarrent fort en 2023
Les ventes au détail de janvier ont augmenté de 3 % par rapport au mois précédent, dépassant largement les attentes d'une hausse de 2 % et faisant plus que compenser la baisse de décembre. La progression a été menée par une hausse des ventes de voitures, ainsi que par de fortes dépenses dans les restaurants et les magasins de meubles. Mais les gains ont été larges dans les différentes catégories, ce qui suggère que les consommateurs ont fait du rattrapage et étaient prêts à dépenser après avoir reculé au quatrième trimestre de l'année dernière.
Récession, atterrissage en douceur ou pas ?
Les dépenses de consommation représentent environ 70 % du PIB et, par conséquent, l'économie va de pair avec la consommation. Avec une consommation qui s'accélère et un marché du travail qui reste exceptionnellement fort, difficile d’y voir clair.
Dans le scénario dit "hard landing", l'économie passe au travers des hausses de taux de la Fed sans ralentir. Bien qu'une économie résiliente soit toujours le résultat le plus souhaité lorsque l'inflation est faible, dans l'environnement actuel, cela inciterait probablement la Fed à prendre des mesures plus agressives et ne ferait que retarder le ralentissement de l'économie et la reprise éventuelle du marché.
Dans le scénario dit "soft landing", un léger ralentissement économique ou un ralentissement de la croissance, combiné à une modeste hausse du chômage, est probable au cours des prochains trimestres.
Les indicateurs économiques avancés, tels que l'inversion de la courbe des taux et les enquêtes sur l'activité économique, indiquent une baisse de la demande des consommateurs et des entreprises. Les précédentes hausses de taux de la Fed n'ont probablement pas encore été entièrement répercutées sur l'économie et constitueront un ralentisseur sur la route.
Pendant ce temps, 45 % des banques ont fait état d'un resserrement des conditions de prêt, ce qui, par le passé, correspondait à une économie en récession ou sur le point d'y entrer. Et bien entendu, une croissance plus faible du crédit est incompatible avec une réaccélération de la croissance économique.
Les tensions sur les marchés s'accentuent
Contrairement à la forte sensibilité à la hausse des taux de l'année dernière, les marchés d'actions ont pour la plupart ignoré le rebond des rendements de février, tandis que les investissements de type croissance et certaines poches spéculatives du marché ont surperformé. Le potentiel d'une Fed plus agressive pourrait être le catalyseur d'un regain de volatilité, ce qui justifie une position quelque peu défensive. Les secteurs défensifs traditionnels (services publics, produits de base, soins de santé) sont à la traîne et sont les seuls, avec l'énergie, à être en baisse cette année. Mais jusqu'à ce que l'on sache plus clairement jusqu'où la Fed doit aller, ces secteurs pourraient faire un retour en force.
Conclusion : Les investisseurs peuvent opter pour la méthode du DCA pour profiter d'une hausse probable de la volatilité et utiliser toute correction potentielle comme une opportunité de se positionner pour un rebond plus durable.
Calendrier de la semaine :
FOMC Minute : Mardi 22 février à 20h
Inflation en Europe : Jeudi 23 février à 11h
La crypto
Bitcoin
Le bitcoin a commencé la semaine en latéralisant, les prix se rapprochant du support de 21500$. Mais dès mardi, le prix a cassé un triangle descendant et a rejoint les 25000$, LA résistance dont il faudra pouvoir se libérer avant d’aller plus loin.
Après un petit pull back sur le support des 23500*, l'action s'est stabilisée autour des 24200$ avec un rendement de 11,50 % sur la semaine pour la reine des cryptos. Techniquement, nous sommes sur un sommet du mois de mai de l'année dernière, et nous pourrions assister à une rupture.
La vraie réponse de la rupture convaincante ou d'une fausse rupture sera probablement déterminée par le “FOMC minute” de cette semaine et les données sur les revenus et les dépenses personnelles aux États-Unis.
Ethereum
ETH a commencé la semaine à la baisse. Des plus bas hebdomadaires à 1463$ ont été touchés avant que le momentum ne s'inverse. En effet, le prix est monté plus haut, dépassant la résistance mensuelle placée à 1680$ avant de marquer un sommet de la semaine à 1740$, le plus haut prix qu'il a atteint depuis septembre 2022.
Bien que le prix soit redescendu peu après, nous avons vu de forts achats sous 1650$, ce qui suggère sa pertinence comme support à court terme. L’action de l'ETH reste fortement corrélée aux mouvements d’un marché plus large, les ruptures éventuelles étant liées aux différentes news concernant la mise à jour de l'Ethereum : Shanghai.
Altcoins
Tencent s'associe à MultiversX pour étendre sa stratégie Web3
La société technologique chinoise à l'origine de la populaire application de messagerie WeChat utilisera l'infrastructure du réseau MultiversX pour créer de nouveaux produits dans les espaces Web3 et métavers.
Tencent a investi 70 millions de dollars dans les technologies blockchain en mai 2020. En janvier 2022, la société a ajouté le support du yuan numérique dans le portefeuille de WeChat.
En bref:
La SEC accuse Do Kwon d’avoir retiré 10 000 BTC après l'effondrement du LUNA
OpenSea met en place des frais de 0% pour reconquérir ses utilisateurs déçus
Le Salvador ouvre une ambassade Bitcoin au Texas et en Suisse
📊 L'analyse de la semaine
KLEPIERRE
Introduction
Klépierre est un des principaux acteurs de l'immobilier commercial à l'échelle européenne, et le premier acteur européen spécialisé dans les centres commerciaux, avec un portefeuille évalué à 22 milliards d’euros fin 2021. Il se compose de grands centres commerciaux implantés dans 57 métropoles et 10 pays d’Europe continentale, qui accueillent au total 1,2 milliard de visites par an.
Klépierre est une Société d'investissement immobilier cotée (SIIC) qui associe une expertise en termes de développement, de gestion locative et d'asset management. L’entreprise est également présente dans plusieurs indices éthiques internationaux, comme l'Euronext CAC 40 ESG ce qui souligne l'engagement du Groupe dans une démarche proactive de développement durable.
La culture des centres commerciaux : Europe et États-Unis
La société possède et exploite plus de 100 centres commerciaux de premier ordre à travers l'Europe, en se concentrant sur les villes denses, riches et en croissance, notamment en France, aux Pays-Bas, en Italie et au Danemark. Il est important de noter que la société se concentre sur les centres commerciaux de la plus haute qualité dans chaque ville et que beaucoup d'entre eux sont de véritables œuvres d'art, avec une architecture et un emplacement exceptionnels.
La culture des centres commerciaux en Europe est très différente de celle des États-Unis. Les centres commerciaux européens sont devenus une destination et un lieu pour montrer son statut. Les gens ne s'y rendent pas simplement pour faire du shopping, ils s'habillent et y vont pour manger, boire, s'amuser et, surtout, pour être vus. Cet aspect est crucial car il réduit considérablement le risque que ces centres commerciaux de grande qualité deviennent obsolètes en raison du commerce électronique. C'est pourquoi il est intéressant d’avoir des centres commerciaux européens dans son portefeuille plutôt que des centres commerciaux américains.
Le fait que les centres commerciaux européens agissent comme des destinations plutôt que comme des commodités signifie qu'ils sont souvent plus grands et qu'il n'y en a qu'une poignée dans chaque grande ville, ce qui crée des barrières à l'entrée plus élevées - ceci est bien illustré par la densité des centres commerciaux. Les États-Unis ont le plus grand nombre de centres commerciaux par habitant au monde (22 m² par personne), alors que les pays d'Europe occidentale n'ont que 3 à 4 m² par personne. Il s'agit d'une différence majeure qui confirme que les centres commerciaux européens sont des biens rares qui occupent souvent les meilleurs emplacements et, comme il reste très peu de bons emplacements, ces biens sont susceptibles de conserver leur valeur et de constituer un bon investissement.
Klépierre : De solides résultats pour 2022 confirment la thèse haussière
La société vient de publier ses résultats pour 2022 et ils sont plutôt bons. Tout d'abord, les ventes des détaillants ont enfin repris et ont atteint des niveaux pré-pandémiques.
La société a enregistré une augmentation de 17,7 % en glissement annuel des revenus locatifs nets (par rapport à 2021 qui était franchement encore affectée par les arrêts de Covid), principalement grâce à une augmentation de plus de 40 % en France. Le taux d'occupation a augmenté de 1,1% pour atteindre un total de 95,8% et la société prévoit d'atteindre un taux de recouvrement de 96,4% pour l'année.
Klépierre n'a pas de projets de construction de magasins, mais se concentre plutôt sur des rénovations ou des extensions, ainsi que sur des projets à usage mixte. En 2022, Klépierre s'est principalement concentré sur la livraison de l'extension de Gran Reno à Bologne, en Italie, et sur la rénovation et l'extension de Grand Place à Grenoble, en France, dont la livraison est prévue pour la fin de 2023. Le pipeline de projets de détail s'élève à 634 millions d'euros et celui des projets à usage mixte à 1,17 milliard d'euros. La société obtient de très bons rendements sur ces projets, par exemple, l'extension de Gran Reno et l'extension de Grand Place devraient avoir un rendement de 8 % sur le coût.
En bref, il semble que les choses soient presque revenues à la normale et que l'entreprise se porte bien. En 2023, le groupe prévoit de générer un flux de trésorerie net courant par action de 2,35 euros, soit une croissance de 5 % par rapport au chiffre ajusté pour 2022 de 2,24 euros. La société a annoncé que le dividende pour 2023 sera de 1,75 euro par action. Compte tenu du cours actuel de 24,20 euros, cela représente un rendement du dividende de 7,2 %.
Comme indiqué précédemment, l'un des facteurs de différenciation de Klépierre est la solidité de son bilan. L'entreprise bénéficie d'une note de crédit stable BBB+ de S&P Global (SPGI), et a terminé l'année 2022 avec 2,8 milliards d'euros de liquidités.
Le bilan
Un rapide aperçu du bilan montre que la dette de 7,5 milliards d'euros est étalée dans le temps, mais que la société devra faire face à des échéances importantes en 2023 et 2024. Cela signifiera probablement une augmentation des charges d'intérêts, car la société se refinance à un taux plus élevé. Actuellement, 94 % de l'encours de la dette est à taux fixe et, grâce à l'exposition à l'euro, la société bénéficie d'un coût global de la dette très bas, de seulement 1,2 %.
Lorsque la société refinancera sa dette de 1,4 milliard d'euros échéant en 2023 et 2024, on s’attend à ce qu'elle obtienne un taux d'intérêt d'environ 5,0 %. Cela se traduira par 53 millions d'euros de charges d'intérêts supplémentaires et portera le coût moyen global de la dette à 1,8 %. Bien qu'une augmentation de 50 % soit substantielle, elle reste nettement inférieure à ce que paient ses pairs américains et même aux rendements du Trésor en Europe.
Risques
Klépierre est actuellement confronté à un problème important, à savoir la hausse des taux d'intérêt, qui devrait entraîner une augmentation du coût moyen de la dette au fur et à mesure que la société se refinance.
L'autre grand risque est que la pénétration du commerce électronique continue à augmenter. Jusqu'à présent, les centres commerciaux de classe A ont fait preuve de résilience et se sont transformés pour devenir des destinations plus axées sur une agréable expérience client. Klépierre a également l'avantage que l'espace par habitant dans les centres commerciaux est relativement faible en Europe et qu'il y a très peu de nouvelles offres en ligne.
Valorisation
La meilleure façon de valoriser une entreprise immobilière est de regarder la valeur nette d'inventaire de la société.
Depuis janvier 2021, la société a vendu un nombre important d'actifs, et les ventes n'ont donné lieu qu'à une décote moyenne de 2,4 % par rapport à la valeur comptable. Nous pensons donc que la VNI (valeur nette d’inventaire) de la société est une bonne mesure de la valeur intrinsèque et que les actions sont probablement sous-évaluées.
Avec une dette nette de 7,5 milliards d'euros, nous obtenons une valeur liquidative de 8,7 milliards d'euros. Avec 287 millions d'actions en circulation, cela signifie une VNI (valeur nette d’inventaire) de 30,30 euros par action. Actuellement, l'action se négocie à 24,20 EUR, ce qui implique une décote de 20 % par rapport à la valeur liquidative (en utilisant une valeur liquidative prudente)
Conclusion
La société a beaucoup souffert ces dernières années, mais les ventes des détaillants ayant retrouvé des niveaux pré-pandémiques, elle a enregistré de très bons résultats pour 2022, augmentant ses revenus locatifs nets de 18 % par an et améliorant son taux d'occupation à près de 96 %. Le bilan est bon avec un coût moyen de la dette très bas (1.2%) et la valorisation est intéressante puisque l'action se négocie environ 20 % en dessous de sa juste valeur.
Dans l'ensemble, Klépierre vaut la peine d'être achetée. Les prochaines années risquent d'être un peu agitées, surtout si l'Europe entre en récession et que les gens cessent de dépenser, mais avec un rendement du dividende de plus de 7 % (maintenant confirmé pour 2023), cela en vaut la peine.
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💎 Le projet de la semaine
Blockchain & Immobilier : 6 startups à surveiller
Une fois n’est pas coutume, on ne va pas vous parler d’un projet en particulier…
Le marché de l'immobilier est l'un des plus importants au monde, évalué à 9,52 milliards de dollars en 2021, et devrait atteindre 14,55 milliards de dollars en 2030 avec une croissance de 4,8 % entre 2022 et 2030.
Les investisseurs immobiliers ont commencé à incorporer la technologie blockchain dans l'immobilier "traditionnel" pour révolutionner la façon dont les propriétés d'investissement et les transactions sont traitées.
Avec l'aide de la technologie blockchain et des crypto-monnaies, les différents acheteurs, vendeurs et investisseurs peuvent désormais interagir directement avec les sociétés immobilières. Ils peuvent couper l'intermédiaire toujours problématique et économiser cet argent et ce temps supplémentaires.
Bien qu'elle n'en soit qu'à ses débuts, l'utilisation de la blockchain dans l'immobilier offre une multitude de possibilités dans la gestion d'actifs, les fonds immobiliers, le financement de projets, les paiements et les locations, l'identité des investisseurs et des locataires, etc.
Voici 6 startups qui changent déjà les choses…
Ubitquity
Ubitquity est une plateforme blockchain SaaS et une API pour la tenue de dossiers immobiliers. La plateforme permet à ses clients de saisir des informations sur les propriétés et d'enregistrer des documents par le biais de la blockchain.
Ils offrent une expérience utilisateur open source pour enregistrer et suivre les propriétés en toute sécurité avec leur plateforme blockchain en tant que service (BaaS), leur écosystème et leur API appelés unanimity.
La société blockchain aide les sociétés de titres et les clients personnalisés à bénéficier d'un enregistrement propre de la propriété, réduisant ainsi le temps de recherche de titres futurs, et augmentant la confiance/transparence.
ManageGo
ManageGo est une autre startup qui permet aux propriétaires immobiliers de tirer parti de la blockchain. Elle aide à gérer leurs biens immobiliers de manière plus efficace. Les gestionnaires immobiliers et les propriétaires peuvent utiliser le logiciel adossé à la blockchain pour traiter les paiements, effectuer des vérifications approfondies sur les locataires er leurs antécédents de crédit et gérer les tickets d'entretien.
Jusqu'à présent, 72 % des clients de ManageGo ont fait état d'une meilleure relation entre les résidents et la direction, d'une augmentation moyenne de 19 % des paiements de loyer dans les délais avec ManageGo sur plus de 9 000 propriétés à travers les États-Unis.
Blocksquare
Blocksquare a été fondé en 2017 dans le but de créer et de proposer des offres d'investissement immobilier tokenisées directement sur leurs sites Web.
Selon le PDG de Blocksquare, Denis Petrovcic, la blockchain tokenisée pour l'immobilier fait tomber les barrières financières entre les investisseurs et les propriétés. De plus, les entreprises de tous types, des startups aux grandes entreprises, peuvent utiliser les solutions et les API de Blocksquare pour numériser la valeur des propriétés immobilières et lancer leurs plateformes d'investissement tout en connectant les gens aux offres immobilières tokenisées en ligne.
CryptoProperties (CPROP)
CPROP est un système de gestion des transactions immobilières basé sur la blockchain qui permet à l'acheteur, au vendeur et à leurs prestataires de services respectifs de conclure des transactions immobilières de manière transparente et sécurisée.
La plateforme a pour objectif d'afficher chaque étape de l'ensemble du processus de transaction, accompagnée d'informations sur tous les documents requis pour réaliser la transaction. Tout est censé être visible et modifiable, y compris les coordonnées des personnes impliquées dans la transaction.
La plateforme intégrera des plugins de contrats intelligents pour gérer les dépôts fiduciaires requis. Les documents finalisés seront convertis en PDF et hachés sur la blockchain.
La startup immobilière blockchain CPROP s'adresse aux acheteurs et aux vendeurs, ainsi qu'à d'autres spécialistes de l'industrie immobilière, tels que les courtiers, les agents, les inspecteurs, les entrepreneurs et les assureurs, etc.
Vairt
Vairt est une solution tout-en-un pour les entreprises de gestion immobilière qui permet de commercialiser des biens ou de lever des fonds sur une plateforme de crowdfunding. VairT propose aussi de gérer des biens ou de tokeniser et liquider des actifs immobiliers par le biais de la blockchain.
Le logiciel décortique les opportunités d'investissement immobilier à l'aide d'un outil exclusif qui analyse 100 points de données afin d'évaluer l'attractivité d’un investissement.
Les utilisateurs de Vairt peuvent également acheter ou vendre des fractions de propriété en utilisant la blockchain. L'investissement se fait avec un portefeuille numérique, et les portefeuilles des utilisateurs commencent à accumuler des revenus locatifs dès le premier jour de leur investissement.
Il n'y a pas de période de blocage ; les investisseurs sont libres de "sortir" de la propriété à tout moment.
RealT
RealT est une plateforme innovante qui simplifie l'accès mondial à l'investissement immobilier américain via un réseau blockchain.
La plateforme permet aux investisseurs d'acheter des propriétés tokenisées avec Ethereum. Elle permet aux propriétaires d'accéder aux paiements de loyer hebdomadaires par le biais de cryptos (xDai ouEthereum).
La propriété de chaque bien est répartie sur un nombre fini de jetons représentatifs. En fonction de la part de jeton, les propriétaires peuvent percevoir des revenus de loyer et voter sur les décisions relatives à la propriété.
Investir avec RealT signifie être propriétaire d'un bien immobilier nécessitant peu d'entretien, avoir accès aux flux de trésorerie liés à ce bien (par exemple, le loyer) et effectuer des transactions de propriété sans heurts via les RealTokens.
Conclusion
Les applications blockchain dans l'immobilier sont infinies et les entreprises l’ont bien compris. De nombreuses start-ups tentent de dépoussiérer le secteur qui représente un marché de centaines de milliards de dollars. Les temps changent, et la blockchain mène la charge.
🎁 L'outil de la semaine
Lorsque j'étais à la recherche d'un nouvel appartement, je pensais que mon plus grand défi serait d'en trouver un qui réponde à tous mes besoins. J'étais loin de me douter que la vraie difficulté serait de deviner le prix réel d'un logement. Partout où je regardais, les prix étaient gonflés soit par les agences pour obtenir des mandats exclusifs et accepter facilement une négociation, soit par les particuliers qui pensaient que leur cuisine en bois massif peinte en jaune et vert était encore à la mode.
Après quelques recherches je suis tombé sur un site officiel mis à jour directement par le gouvernement avec lequel je pouvais vérifier toutes les ventes effectuées sur l’ensemble de la France.
Cet outil m'a permis d'accéder à des informations précises sur les prix des propriétés vendues dans mon quartier. C'est comme si une ampoule s'était allumée : non seulement je pouvais trouver exactement ce que les gens avaient payé pour des appartements similaires au mien, mais je pouvais également déterminer combien ils valaient en plus (ou en moins !) par rapport à l’annonce.
Pour l’utiliser, c’est très simple, vous choisissez votre département, votre ville, et vous zoomez sur le plan pour trouver votre parcelle cadastrale si vous ne la connaissez pas.
Une fois que vous avez cliqué, sur la parcelle en question, vous pouvez consulter les ventes réalisées sur les dernières années et le prix réel. Malheureusement il y a toujours un décalage puisque les ventes sont mises à jour en fonction des actes notariés qui peuvent avoir jusqu’à deux ans de retard.
Vérifiez par vous-même !👇
Cém
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🎙️ Podcast : Immobilier US : Une grande crise à venir ?
🖼️ Infographie : La situation financière des ménages américains s'aggrave